不動産業

金融機関との関係強化に最大限協力いたします!


不動産業と一口に言っても、その業態は大きく分けて次の3つに分かれます。

  1. 不動産を自己名義で直接売買・開発し、その値上がり益や差額で利益を稼ぐ
  2. 不動産を自己名義で購入し、賃料収入を稼ぐ
  3. 不動産所有者から賃貸管理委託や売買の仲介依頼を受け、手数料をもらう

上記の業態は、すべて世間一般で言う「不動産業」に当てはまりますが、財務分析の視点から見ると、全く異なる業態であると言えます。

1のケースでは決算書上「不動産=棚卸資産として取り扱います。不動産の仕入をする際は金融機関からの借入れに頼ることが一般的なので、金融機関とのパイプがこの業態の重要なポイントです。仕入れた不動産に利益を乗せて売却し仕入資金を返済する、ということを繰り返すので、低い金利での融資に積極的に応じてくれる金融機関をいくつ準備できるかが、この業態の成功のカギとなります。

2のケースでは「不動産=固定資産」として取り扱います。この業態のポイントは不動産の購入時にあります。賃料収入の見積り、借入金の金利、借入金の返済スピード、減価償却を加味した資金繰り、将来の大規模修繕、納税計画など全てを購入時に綿密にプランニングしておく事が重要です。その不動産を売却する出口も想定して購入できればベターでしょう。

3のケースでは決算書上、不動産が現れません。賃貸管理や不動産仲介は手数料を得るビジネスであるため、むしろ他のサービス業と似たような決算書になります。この業態で最も大事なポイントは人件費の管理です。賃貸管理や仲介業には人手がかかり、売上の獲得にはどうしても人件費がかさみます。売上に対して適度な金額を人件費として配分することがとても大事な業態です。

以上のような業態の違いを把握し、業態別に適切な財務管理を行っていくことが重要です。

不動産業の最大の特徴は、何といっても景気の影響を大きく受ける業種であることでしょう。一つの会社が景気を動かすことはできませんが、景気の変動に対する対策を立てておく事はできます。他の業種にも増して、好景気の時にこそ不景気になった時の準備をしておくことが不動産業の経営には求められるのです。

不動産業の財務分析・節税対策ポイント

  • 業態に応じて売却益・賃料収入・手数料収入の予測金額を算定します。
  • 毎月かかる固定費と年間で臨時にかかる固定費(例えば賞与、広告費、固定資産税など)を織り込み、売上予測から今後の損益予測までを算定します。
  • 売上に対する人件費率を分析し、業態別に人件費を管理します。

財務分析・予算計画を行うことで、役員報酬を適正に支給することができるようになり、無駄な税金の支払いが防げます。法人のみならず、社長個人としても適切な節税対策が可能です。

当事務所の強み
不動産業に「財務分析」を導入し、お客さまにあわせた分析システムを作成いたします。
財務分析を適切に行い、決算を迎える前に損益予測が立てられることにより、事前に十分な節税対策のご提案が可能です。不動産業を営む以上、金融機関との付き合いは避けて通れません。当事務所では、金融機関が重視するポイントをご説明し、また金融機関との交渉を有利に進める為に必要なアドバイスさせて頂くことで、お客様が金融機関と良い関係を築くためのお手伝いを致します。

また当事務所には不動産投資事業の実績がございますので、投資事業計画を一緒にプランニングさせて頂くことも可能です。

とかく景気に左右されがちな不動産の業界ですが、経営に対する景気変動の影響を緩和するノウハウが当法人にはあります。
好況時にはできるだけ節税して会社に利益を蓄積し、不況時の損失に備えることが不動産業の理想であると考えます。

しかし、好景気の時には多額の納税で苦しみ、不景気になった途端に売上の減少や資金繰りに苦しんでバタバタ倒産する・・・そんな不動産業者が何と多いことでしょうか。
そんなジェットコースターのような経営から抜け出し、不動産業に強い当事務所と共に永続的な不動産業の経営を目指してみませんか。

税務調査で指摘されない為に

不動産業は、税務調査でよく狙われている業種の一つです。
なぜ不動産業は税務調査が多いのでしょうか。


 税務署の視点

  • 紹介手数料等のキックバックが多い業界であるため、手数料収入が適切に計上されていないケースが見受けられる。
  • 扱うものが不動産という高額資産なので、それに伴う現金の移動や売上も多額となる。
  • 顧客から受け取った現金が収入なのか敷金等の預かり金なのかが不透明なケースがある。
  • 支払調書等の資料が毎年自動的に税務署に集まるようになっているので、法人税申告書との不一致を把握しやすい。

 注意すべきポイント

  • 各種手数料等についても適切に計上できているか。
  • 社長の個人口座等に不自然な入金はないか。
  • 顧客からの預り金と自社の売上に係る金銭が明確に区別されているか。
  • 不動産の取得金額が適切に計上されているか。

不動産の所有権移転は法務局に登記されるため、税務署は不動産の動きに常に目を配っています。不動産業は他の業種と異なり、支払調書や他の会社の税務調査で発覚した事実をもとに税務調査が行われることもあるため、特に注意が必要です。

 
税務署は仮装隠ぺいをした会社に対し、ペナルティーとして本税とは別に延滞税、さらには重加算税35%を上乗せして課税する場合があります。
 当事務所の強み

税務調査立会実績100社以上

当事務所は税務署との調査立会経験が豊富で、また税務署との交渉も数多く手がけてきました。ときには他の税理士が投げ出した税務調査の立会から依頼を受けることもあります。

税務調査立会の経験と実績が豊富な当事務所であるからこそ、お客様の為にできることがたくさんあります。 「元税務署の職員の税理士だから調査に強い」といった時代はもう終わりました。

税務調査立会100社以上の経験から得たノウハウを生かし、お客様の立場に立って税務署への対応・交渉をさせていただきます。

調査立会への心構えから調査官への説明の仕方等を事前にお話させていただき、お客様の不安を少しでも解消できるように準備・アドバイス致しますのでご安心ください。

単に税務調査に立ち会うだけでなく、お客様の立場に立ってきちんと税務署と交渉のできる事務所を選びませんか。